Kłopoty z odzyskaną działką

Jakiekolwiek użycie terenów zieleni miejskiej na inne cele jest możliwe jedynie po zmianie planu miejscowego (uchwalanie go może trwać 8 miesięcy, a nawet dłużej). Z wnioskiem o jego zmianę może wystąpić każdy, jednak ze złożeniem wniosku nie łączy się określonych skutków prawnych. Organy gminy mogą tylko ograniczyć się do poinformowania wnioskodawcy o zajętym stanowisku, od którego nie przysługuje wniesienie żadnego środka prawnego. Zarząd gminy ma jedynie obowiązek powiadomić wnioskodawcę o uwzględnieniu lub nie uwzględnieniu wniosku. Warto zwrócić uwagę na możliwość podważenia ustaleń dokonanych przez organy gminy w ciągu 14 dni po upływie okresu wyłożenia do publicznego wglądu projektu planu miejscowego można do niego zgłaszać na piśmie protesty i zarzuty. Protest może wnieść każdy, kto kwestionuje ustalenia przyjęte w projekcie planu miejscowego. Krąg osób uprawnionych do wniesienia zarzutu jest znacznie mniejszy może go wnieść tylko ta osoba, której interes prawny lub uprawnienia zostały naruszone. o uwzględnieniu lub odrzuceniu protestu bądź zarzutu rozstrzyga rada gminy w drodze uchwały. Uchwałę o odrzuceniu zarzutu można zaskarżyć do sądu administracyjnego w ciągu 30 dni od dnia jej doręczenia (skarga na odrzucenie protestu przysługuje tylko tym osobom, które wykażą naruszenie ich interesu prawnego lub uprawnień). Zmiana przeznaczenia terenów, na których znajduje się starodrzew, może być dokonana jedynie w porozumieniu z wojewodą. Usunięcie drzew i krzewów z terenów nieruchomości może nastąpić jedynie na podstawie zezwolenia wójta gminy (burmistrza, prezydenta miasta). Zgoda na usunięcie drzew i krzewów może być uwarunkowana obowiązkiem przeniesienia ich w inne miejsce. Obowiązek uzyskania zezwolenia nie dotyczy m.in. drzew i krzewów owocowych, a także takich, których wiek nie przekracza 5 lat.

Kto zachowa dokumentację?

Zgodnie z ustawą Prawo budowlane inwestor, oddając do użytkowania obiekt budowlany, jest obowiązany przekazać właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Obowiązkowi przekazani a podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także w razie potrzeby instrukcje obsługi i eksploatacji obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem. Równocześnie należy uwzględnić, że przepisy prawa wymagają uzyskania aprobaty technicznej jedynie wówczas, gdy na wyroby budowlane krajowe i zagraniczne wytwarzane w celu wbudowania, zainstalowania, wmontowania lub zastosowania w obiektach budowlanych nie ustanowiono właściwych przedmiotowo Polskich Norm lub jeśli właściwości użytkowe i cechy tych wyrobów odnoszące się do wymagań podstawowych różnią się od właściwości określonych we właściwych przedmiotowo Polskich Normach.

Ile za materiały budowlane?

W przepisach Kodeksu cywilnego dotyczących umowy o roboty budowlane nie ma odesłania w sprawie wynagrodzenia do odpowiednich przepisów umowy o dzieło. Dlatego też wynagrodzenie powinno być szczegółowo określone w zawartej przez strony umowie. Oczywiście, nie ma jakichkolwiek przeszkód, aby strony w umowie określ iły, że do wyceny zastosują odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące umowy o dzieło lub inne zasady. To samo dotyczy robót i materiałów. Jeżeli w umowie nie stwierdzono wyraźnie, jak zostaną określone ceny materiałów bierze się pod uwagę ceny zakupu (czyli rzeczywiście poniesiony wydatek), a nie ceny publikowane np. przez Sekocenbud jako średnie. Ceny publikowane można zastosować, jeśli właśnie tak napisano by w umowie.

Co z już wykonującymi te zawody?

Według projektu ustawy rzeczoznawcy, którzy zdobyli uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości na podstawie ustawy z 17 maja 1989 r. będą mogli ubiegać się o zaliczenie dotychczasowego stażu pracy do praktyki zawodowej. Z wnioskiem o wymienione zwolnienia zainteresowane osoby będą mogły wystąpić w ciągu dwóch lat od wejścia w życie ustawy oznacza to jednocześnie, że jeszcze 2 lata będzie można wykonywać zawód pośrednika bez licencji. Po upływie tego czasu pośredniczenie bez licencji karane będzie grzywną w wysokości do 5000 zł. W chwili obecnej trudno stwierdzić, jaki kształt ostatecznie przyjmie projekt ustawy o gospodarce nieruchomościami, a nawet czy Parlament obecnej kadencji zdąży zakończyć nad nią prace (chociaż Prezydium Sejmu uznało tę ustawę za priorytetową pod względem kolejności uchwalania). Niezależnie jednak od tego, co stanie się w trakcie prac ustawodawczych, postulat profesjonalnej obsługi w zakresie rynku nieruchomości powinien być zawsze brany pod uwagę.

Nie spoczną na laurach

Zarówno rzeczoznawcy, jak i pośrednicy będą mieli obowiązek wykonywania swoich zadań z pełną sumiennością i rzetelnością. Będą musieli również stale podnosić swoje kwalifikacje poprzez uczestnictwo w kursach i szkoleniach. Projekt ustawy przewiduje sankcje dyscyplinarne za niewłaściwe wypełnianie obowiązków zawodowych, z których najcięższa polega na pozbawieniu uprawnień lub odpowiednio licencji.

Pośrednik

Działalność pośrednika w obrocie nieruchomościami obejmować będzie pośredniczenie w zawieraniu umów kupna-sprzedaży nieruchomości, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego i użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz pośredniczenie w wynajmie i dzierżawie nieruchomości. Pośrednik będzie musiał mieć licencję zawodową. Uzyskać ją będzie mogła osoba spełniająca następujące wymagania: pełna zdolność do czynności prawnych, zagwarantowanie swym dotychczasowym postępowaniem prawidłowego wykonywania zawodu, wykształcenie co najmniej średnie, ukończenie kursu kwalifikacyjnego (program kursu będzie uzgadniany z prezesem Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast), odbycie rocznej praktyki zawodowej związanej z obrotem nieruchomościami, ukończenie z wynikiem pozytywnym postępowania kwalifikacyjnego wraz ze złożeniem egzaminu na licencję zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Prawo geodezyjne i kartograficzne, będą mogli nadal wykonywać swój zawód w zakresie uzyskanych uprawnień. Pozostałe osoby wykonujące obecnie ten zawód będą musiały ukończyć kurs uzupełniający. Natomiast osoby wykonujące do tej pory usługi pośrednictwa będą mogły być zwolnione z obowiązku ukończenia kursu kwalifikacyjnego, odbycia praktyki zawodowej i zdawania egzaminu, jeżeli ich staż w zawodzie będzie wynosić ponad 5 lat w dniu wejścia ustawy w życie. Pośrednicy pracujący ponad dwa lata będą zobowiązani jedynie do złożenia egzaminu, a stawiający pierwsze kroki w branży (poniżej 2 lat) Obcokrajowiec będzie musiał dodatkowo wykazać się biegłą znajomością języka polskiego. Koszt postępowania kwalifikacyjnego obciąży zainteresowanego, a licencja będzie nadawana przez prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast.

Rzeczoznawca majątkowy

Według projektu ustawy jest to osoba fizyczna, która ma prawo szacowania nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z gruntem. Rzeczoznawcy powinni oprócz fachowego i bezstronnego szacowania nieruchomości zapewnić dochowanie poufności w wykorzystaniu wszelkich uzyskanych danych dotyczących nieruchomości i ich właścicieli. Kandydat na rzeczoznawcę majątkowego musi spełnić następujące kryteria: posiadać pełną zdolność do czynności prawnych, swoim dotychczasowym postępowaniem gwarantować prawidłowe wykonywanie zawodu, mieć wyższe wykształcenie, ukończyć studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości (program takich studiów ma być uzgodniony z prezesem Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast), odbyć roczną praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości, przejść z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne i zdać egzamin na uprawnienia z zakresu szacowania nieruchomości. Obywatelstwo polskie nie jest tutaj warunkiem koniecznym, ale obcokrajowcy oprócz spełnienia wymienionych wyżej wymagań będą zobowiązani wykazać się biegłą znajomością języka polskiego. Postępowanie kwalifikacyjne będzie prowadzone na koszt ubiegającego się przez specjalnie w tym celu powołaną komisję, a uprawnienia zawodowe będą nadawane przez prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Rzeczoznawca majątkowy uzyska prawo wykonywania zawodu w dniu wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych.

Nowe zawody na rynku nieruchomości

W samej Warszawie jest kilkaset agencji nieruchomości. Bardzo często słyszy się narzekania na zakres lub jakość świadczonych przez nie usług. Czy pomysł ustawowego unormowania praw i obowiązków pośrednika w handlu nieruchomościami i rzeczoznawcy majątkowego może poprawić tę sytuację? We wrześniu 1996 r. wpłynął do Sejmu rządowy projekt ustawy o gospodarce nieruchomościami. Projektowana ustawa ma zastąpić obowiązującą dotychczas ustawę z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości i dostosować powszechnie obowiązujący stan prawny do warunków gospodarki rynkowej. W projekcie ustawy znajduje się również wiele przepisów zapełniających istniejące obecnie luki w prawie, jak również wprowadzających nie istniejące do tej pory instytucje. Do nowości powodujących niemałe kontrowersje w zainteresowanych środowiskach zaliczyć można przede wszystkim propozycję prawnego uregulowania funkcjonowania dwóch grup zawodowych rzeczoznawców majątkowych i pośredników w handlu nieruchomościami. Osoby, które wykonują obecnie wspomniane wyżej zawody, dzielą się na zwolenników i przeciwników rządowych propozycji. Jedni uważają, że w końcu uda się ukrócić nieuczciwą konkurencję, inni że wprowadzenie w życie podobnych propozycji niechybnie doprowadzi do ograniczenia wolnego rynku. Trudno dziwić się emocjom towarzyszącym pracom w Sejmie. Nie ulega jednak wątpliwości, że zarówno na rzeczoznawcy majątkowym, jak i pośredniku w obrocie nieruchomościami ciąży ogromna odpowiedzialność. Od ich działalności wielokrotnie zależy stan naszej kieszeni, gdyż chodzi tu zazwyczaj o sumy niebagatelnej wielkości. Dlatego właśnie intencją projektodawców jest zapewnienie profesjonalnej obsługi rynku nieruchomości i ustalenie prawnych obwarowań wykonywania wspomnianych zawodów. Może dla autorów ogłoszeń prasowych treści „Kupię, sprzedam, zamienię” nie jest to wizja optymistyczna. Jednak dla osoby pragnącej zainwestować ciężko zaoszczędzone pieniądze kontakt z profesjonalistą będzie niewątpliwie bardziej bezpieczny.

Polisy mają wartość gotówkową

Polisy, które po kilku latach opłacania składek uzyskały już tzw. wartość gotówkową, mogą być przedmiotem obrotu. Można zatem założyć, iż przy odpowiedniej jej wysokości banki mogą być zainteresowane przyjęciem polisy ubezpieczeniowej jako gwarancji spłaty kredytu. Warto również wspomnieć, że zgodnie z przepisami ustawy o działalności ubezpieczeniowej same zakłady ubezpieczeń mają możliwość udzielania pożyczek pod zastaw polisy.

Grupowo taniej

W sferze projektów lub postulatów na przyszłość znajduje się ubezpieczenie grupowe kredytobiorców, polegające na tym, że umowę ubezpieczenia z towarzystwem zawierałby bank jako ubezpieczający. Wówczas obowiązek opłacania składek ciążyłby na nim, a nie na kredytobiorcach. Zalety takiego rozwiązania dałoby się wskazać jednak dopiero przy jednoznacznej regulacji prawnej, dającej np. możliwość skorzystania z ulg podatkowych. Z czasem na rynku kredytów hipotecznych powinna zacząć się walka konkurencyjna o klientów, a wtedy ubezpieczenie mogłoby być elementem strategii marketingowej banków. Na razie przeszkodą jest zbyt mała sprzedaż kredytów hipotecznych, co czyni takie ubezpieczenia mało opłacalnymi dla samych towarzystw. Na polskim rynku funkcjonuje już ubezpieczenie grupowe bezpośrednio powiązane z kredytem hipotecznym. Jest ono stosunkowo tanie, a dzięki współpracy banku z towarzystwem ubezpieczeniowym kredytobiorcy nie mają formalnych problemów z jego zawarciem. Istotą tego ubezpieczenia jest to, że zakład ubezpieczeń zobowiązuje się świadczyć tylko do wysokości niespłaconego jeszcze kredytu. Tak więc kwota ubezpieczenia maleje wraz ze zmniejszaniem się zadłużenia. Trzeba jednak zaznaczyć, iż składki nadal obciążają kredytobiorcę, a ubezpieczenie jest tak ściśle związane z kredytem, że często przestaje być przez to atrakcyjne dla osób traktujących polisy jako zabezpieczenie swojej przyszłości.