Jak zabezpieczyć kredyt?

Kredytobiorca zawiera umowę ubezpieczenia na życie i otrzymuje polisę na potwierdzenie swoich praw. jeśli polisę już posiada, ale suma ubezpieczenia jest niższa od wymaganej przez bank, dokonuje w towarzystwie odpowiedniego „doubezpieczenia”. Odrębną umową tym razem zawartą z bankiem dokonuje cesji tych praw na bank, co jest honorowane przez towarzystwo poprzez dokonanie odpowiednich zmian w polisie, zwykle w formie załącznika. Kredytobiorca-ubezpieczony zobowiązuje się kontynuować Ubezpieczenie takie, nazwane hipotecznym, było do niedawna sprzedawane w Polsce przez jedno z towarzystw. Trzeba jednak ponownie podkreślić, że do celów zabezpieczenia kredytu hipotecznego nadają się znakomicie istniejące i dostępne produkty towarzystw ubezpieczeniowych, często już znajdujące się w posiadaniu klientów.

Bankom też to się opłaca

Wartość ubezpieczeń życiowych dostrzegły niektóre banki i starają się ją wykorzystać jako dodatkowe zabezpieczenie udzielanych przez siebie kredytów długoterminowych. Polisy ubezpieczeniowe mogą być stosowane jako: zabezpieczenie kredytu na wypadek śmierci kredytobiorcy, zabezpieczenie kredytu na wypadek utraty zdolności zarobkowania wskutek nieszczęśliwego wypadku. Fachowcy zajmujący się kredytami hipotecznymi oceniają, że najczęściej zaciągają je mężczyźni w średnim wieku, a więc przynajmniej w naszym społeczeństwie grupa o dość wysokim współczynniku śmiertelności. Nic więc dziwnego, że kredytodawca stara się uzyskać dodatkową gwarancję zwrotu pieniędzy w razie śmierci kredytobiorcy. Wyspecjalizowane w udzielaniu długoterminowych kredytów hipotecznych banki, biorąc przykład z zagranicznych standardów w tej dziedzinie, narzucają swoim klientom obowiązek posiadania polisy na życie. Profesjonalne udzielanie kredytów hipotecznych polega również na uświadomieniu klientom ryzyka, które będą ponosili przez najbliższych kilkanaście lat. Nawet jeśli bank nie wymaga posiadania polisy, warto o nią zadbać, jeśli chcemy zaciągnąć poważnej wysokości dług. Ponieważ składka ubezpieczeniowa jest z reguły dość wysoka, posiadanie przez klienta banku polisy może być rekompensowane np. niewielkim obniżeniem stopy oprocentowania lub rezygnacją z opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu. Towarzystwo ubezpieczeń na życie, przyjmujące na siebie ryzyko śmierci lub trwałego inwalidztwa kredytobiorcy, pokryje w razie zaistnienia tej sytuacji z tzw. sumy ubezpieczenia niespłacony kredyt, a bank nie będzie musiał korzystać z praw zagwarantowanych hipoteką.

Ubezpieczenia specjalnie dla kredytu

Odrębnym zagadnieniem jest stworzenie ubezpieczenia przeznaczonego specjalnie na zabezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego. Może się ono opierać na terminowym ubezpieczeniu na życie, w którym okres ubezpieczenia równa się przewidywanemu okresowi spłaty kredytu, przedłużonemu o pewien zapas. Przez odpowiednie sformułowanie umowy można ustalić, czy ubezpieczenie obejmuje kapitał kredytu, czy również niespłacone odsetki. Przy zastosowaniu dodatkowej opcji towarzystwo zagwarantuje wypłatę świadczenia w wypadku trwałej utraty zdolności do wykonywania pracy zarobkowej, a jeśli polisa należy do małżeństwa spłatę kredytu w wypadku śmierci lub niezdolności do pracy jednego z małżonków. Powinni zastanowić się nad tym zarówno ci, którzy już wykupili polisy ubezpieczeniowe, jak i ci, którzy dopiero mają zamiar to zrobić.

Czy warto się ubezpieczyć?

Jeśli ktoś ma co do tego jakieś wątpliwości, powinien uzmysłowić sobie kilka zasadniczych faktów. Po pierwsze: kredyt hipoteczny to inwestycja długoterminowa i już przez to narażona na większe prawdopodobieństwo wystąpienia nieprzewidzianych zdarzeń losowych. Po drugie: chodzi tu o niebagatelne w końcu kwoty, znacznie obciążające budżet nawet zamożnej rodziny. Po trzecie: często w rodzinie pracuje tylko jedna osoba i nawet jeśli dużo zarabia, nie jest w stanie tylko z uzyskiwanych dochodów zabezpieczyć swoją rodzinę i umożliwić jej dokończenie spłaty kredytu w wypadku własnej śmierci lub trwałej utraty zdolności wykonywania pracy. Aby zapobiec pozostawieniu najbliższych z garbem ciążących długów bądź uchronić ją przed eksmisją w wyniku realizacji przez bank zabezpieczenia na hipotece, kredytobiorca powinien w pierwszym rzędzie pomyśleć o ubezpieczeniu na życie. Ubezpieczenia mają również swoją wymierną wartość, którą można wykorzystać w realizacji opłacanie składek z tytułu umowy ubezpieczenia przez okres trwania umowy kredytowej. Po spłacie kredytu skutki przelewu praw z umowy ubezpieczenia wygasają, a ubezpieczenie może być dalej kontynuowane zgodnie z dyspozycją ubezpieczonego. Cała operacja sprowadza się do tego, że w razie śmierci ubezpieczonego kredytobiorcy bank może zaspokoić swoje roszczenia z sumy odszkodowania z pierwszeństwem przed uposażonymi wyznaczonymi w polisie. Wydaje się, że nie ma przeszkód, aby uposażeni otrzymali tę część odszkodowania, która przewyższa kwotę niespłaconego kredytu wraz z odsetkami.

Kredyt ubezpieczony

Środki pochodzące z własnej kieszeni często nie wystarczają na pokrycie kosztów budowy domu czy mieszkania, stąd coraz częściej podejmujemy decyzję o zaciągnięciu kredytu. Do niedawna o kredyt na budowę domu można było starać się tylko w kilku bankach. Obecnie kredytów hipotecznych udziela ponad 20 banków, a średnia wysokość zaciągniętej pożyczki wynosi ok. 60 000 zł. Tak więc pojawiła się już możliwość wyboru najbardziej korzystnej oferty. Jednym z aspektów zaciągnięcia takiego kredytu jest przedstawienie bankowi odpowiednich zabezpieczeń jego spłaty. Warto więc zastanowić się, co możemy zaoferować bankowi, aby zgodził się sfinansować budowę naszego dachu na głową. Niewiele osób zdaje sobie sprawę z faktu, iż powoli rozpoczyna się współpraca różnych instytucji finansowych. Banki, towarzystwa ubezpieczeniowe, fundusze powiernicze coraz częściej znajdują punkty styczne w swojej działalności i niekoniecznie prowadzi to do ostrej konkurencji. Coraz częściej poszukuje się możliwości współpracy i wzajemnego uzupełniania ofert. Tak dzieje się w wypadku zabezpieczenia kredytów hipotecznych prawami wynikającymi z umów ubezpieczenia na życie.

Pomysły na reprywatyzację

Jak dotychczas skrzętnie omijają problem gruntów warszawskich. Na ogół mówi się, że jest to specyficzne zagadnienie i że wymaga odrębnego potraktowania. Coś w tej specyfice oczywiście jest, ale trudno uznać, że grunty stołeczne mogą mieć przez to tak mętny status prawny. Może już czas, by wreszcie przyzwoicie te sprawy załatwić na miarę europejskich aspiracji.

Najlepszy numer był z odszkodowaniem…

Art. 7 ust. 5 dekretu z 1945 roku stanowił, że „w razie niezgłoszenia wniosku (o ustanowienie praw do gruntu) lub nieprzyznania z jakichkolwiek innych przyczyn dotychczasowemu właścicielowi wieczystej dzierżawy lub praw zabudowy, gmina obowiązana jest uiścić odszkodowanie w myśl art. 9″. Z kolei tenże art. 9 postanawiał m. in„ że „odszkodowanie (…) należne (…) ustala miejska komisja szacunkowa.(…) Odszkodowanie wypłaca się w miejskich papierach wartościowych.(…)”. Zasady i sposób ustalania odszkodowania oraz przepisy o emisji papierów wartościowych przeznaczonych na ten cel miał określić minister odbudowy. Mały problem polega na tym, że przepisów tych nigdy nie wydano i cala sprawa odszkodowań na zawsze pozostała na papierze. W minimalnym stopniu, w art. 10 ustawy z 12 marca 1958 roku o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości próbowano to naprawić: „w miarę możności” przyznawano prawo do nieruchomości zamiennej, oczywiście ograniczając to także do najmniejszych obiektów. Ale to jeszcze nic. Już w całkiem nowożytnych czasach Sejm PRL uchwalił m.in. art. 82 ust. 1 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości stanowiący, że z dniem wejścia w życie tej ustawy wygasają prawa do odszkodowania za przejęte przez państwo grunty, budynki i inne części składowe nieruchomości, przewidziane w przepisach wspomnianego dekretu z 1945 r. Oczywiście spowodowało to falę wniosków o odszkodowania składanych pomiędzy datą uchwalenia ustawy (a niektórzy „równiejsi” mający dostęp do projektu ustawy czynili to nawet wcześniej…) a późniejszą o kilka miesięcy datą jej wejścia w życie. Wnioski te zresztą dalej nie są uwzględniane. Już nie tylko z powodu braku przepisów wykonawczych, ale też wygaśnięcia praw na skutek wprowadzenia tej ustawy.

Rozpoczął się obrót budynkami

Nie można było tego zabronić jeżeli wniosek o grunt złożono w terminie, a zniszczenie budynku nie przekraczało 66%, formalnie była to własna nieruchomość, którą można było sprzedać. Wytworzyła się przy tym praktyka przekazywania wraz z własnością budynku także uprawnień do aktualnego korzystania z budynku, do uzyskania praw do gruntu pod budynkiem, a ewentualnie i do odszkodowania za odebranie własności. Oczywiście obniżało to cenę ale i za to był jakiś pieniądz, a nabywca brał na siebie ryzyko, czy zostanie uznany za następcę prawnego byłego właściciela gruntu i czy będzie mógł domagać się przyznania mu praw do gruntu pod kupionym budynkiem. W ustawie z 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości w art. 82 ust. 2-3 zdecydowano o udzieleniu dodatkowego terminu zgłaszania wniosku o przyznanie praw do gruntów właścicielom wymienionych w ustawie małych obiektów.

„Wiadoma rzecz – Stolica…”

Urodziłem się już po wojnie. Pamiętam, że Mama woziła nas w wózku „na gruzy” i nawet z wysokości tego pojazdu było to dla mnie morze otaczające efekty trójek murarskich Muranowa. Taka była prawie cała Warszawa i niewątpliwie coś z tym trzeba było zrobić. Na 10 dni przed wybuchem powstania Krajowa Rada Narodowa, która uznała się za polską władzę ustawodawczą, powołała jako tymczasową władzę wykonawczą PKWN, czyli Polski Komitet Wyzwolenia Narodowego. Po dwóch tygodniach od wybuchu powstania KRN uchwaliła ustawę o tymczasowym trybie wydawania dekretów z mocą ustawy, powierzając to PKWN. Gdy został utworzony Rząd Tymczasowy, Krajowa Rada Narodowa wydała kolejną ustawę o trybie wydawania dekretów z mocą ustawy, powierzając to temu rządowi. Co ciekawe, tym razem tryb przestał być „tymczasowy”. Po zgruzowaniu Warszawy na oczach sojuszniczej armii stojącej na drugim brzegu Wisły, 24 maja 1945 r. wydany został dekret o odbudowie m. st. Warszawy „na miarę odrodzonego Państwa demokratycznego oraz w celu przywrócenia świetności stolicy, w bezprzykładnie barbarzyński sposób zniszczonej przez najeźdźcę hitlerowskiego”. Powołano wtedy m. in. słynne Biuro Odbudowy Stolicy, którego działalność zasługuje ciągle na analizę głębszą niż tylko epitety o socrealizmie. „W celu umożliwienia racjonalnego przeprowadzenia odbudowy stolicy i dalszej jej rozbudowy zgodnie z potrzebami Narodu, w szczególności zaś szybkiego dysponowania terenami i właściwego ich wykorzystania, wszelkie grunty na obszarze m. st. Warszawy przechodzę z dniem wejścia w życie niniejszego dekretu na własność gminy m.st. Warszawy” brzmiał art. 1 słynnego dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy. Dekret wchodził w życie równie zdecydowanie jak ówczesna władza z dniem ogłoszenia, co miało miejsce już 21 listopada 1945 r. Dekret postanawiał w art. 5, że budynki oraz inne przedmioty, znajdujące się na tych gruntach, pozostają własnością dotychczasowych właścicieli, jeżeli przepisy szczególne nie stanowią inaczej. Z art. 1 wydanego tego samego dnia dekretu o rozbiórce i naprawie budynków wynikało, że to postanowienie dotyczyło tylko tych budynków, których zniszczenie nie przekraczało 66%. Oznaczało to, że co do zasady grunt jest gminny, ale budynek na nim prywatny. A zatem prawne losy gruntu i budynku mogą być różne i skomplikowane: np. właściciel gruntu może nie chcieć przepuszczać przez swój teren właściciela budynku…

Już starożytni

Rzymianie wymyślili, że budynek jest częścią składową gruntu. Nie da się go bowiem jak i innych elementów trwale z gruntem związanych oddzielić od gruntu, na którym stoi. Jakby nie kombinować ze zmienną siłą politycznego ciążenia, jesteśmy prawnie w sferze europą romana. Także i nasz Kodeks cywilny szanuje tę zasadę, choć dopuszcza wyjątki, jeśli tylko wynikają z jakiejś ustawy. I właśnie Warszawa stała się takim globalnie wyjątkowym miejscem…